De waardering voor de Wet WOZ, wat gebeurt er nou precies?

Met ingang van 2007 bepaalt de gemeente élk jaar van alle onroerende zaken in Bergen op Zoom de waarde. Dit is in de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) vastgelegd. Het proces van waardebepaling wordt zorgvuldig uitgevoerd. Het wordt bovendien gecontroleerd door een onafhankelijk orgaan, de Waarderingskamer. Waarschijnlijk bent u zelf nog kritischer. Het gaat per slot van rekening om uw bezit. Daarom geven wij u inzicht in de uitvoering van de Wet WOZ en het proces van taxeren. a Vastgoedgegevens zijn objectkenmerken, zoals de inhoud en het bouwjaar van een woning. Door inventarisaties houden wij deze gegevens zo actueel mogelijk. Van het Kadaster krijgen we wijzigingen door in bijvoorbeeld grondoppervlaktes. Ook andere afdelingen van de gemeente, zoals Bouwen en Wonen, geven veranderingen aan ons door.

Marktgegevens

Onder marktgegevens verstaan we onder andere verkoopcijfers, huur- en  vraagprijzen. De gemeente verzamelt en registreert ze allemaal. Ze komen hoofdzakelijk van het Kadaster, een openbaar register. Daarnaast verzamelen we gegevens uit publicaties van makelaars, uit vaktijdschriften, uit kranten en van het internet. Al deze marktgegevens worden gekoppeld aan typen woningen en wijken. Gaat het om een appartement, eengezinswoning, een vrijstaande villa.... ? En waar is het pand gelegen? Vervolgens worden deze gegevens verder vergeleken en beoordeeld per woning. Zo volgen we de marktontwikkelingen nauwgezet. De WOZ-taxateur krijgt daarmee een objectief inzicht in de prijsontwikkeling van de onroerende zaken.

2. Vervolgens stellen onze taxateurs de waarde vast

De cyclus van opnieuw taxeren voor de Wet WOZ noemen we de herwaardering. De vastgestelde periode waarin de waardering plaatsvindt (op dit moment elke twee jaar) noemen we een tijdvak. De datum waarnaar getaxeerd wordt heet de (waarde)peildatum.
Het tijdvak waarin de eerste WOZ-waardering plaatsvond, besloeg de periode 1997 tot en met 2000. De peildatum was 1 januari 1995. Het tijdvak besloeg toen nog vier jaar. Na nog een vierjaarstijdvak volgde een tijdvak van twee jaar in 2005 en 2006 met peildatum 1 januari 2003
Met ingang van 2007 moeten gemeenten jaarlijks nieuwe WOZ-waarden vaststellen. De waarde wordt bepaald naar het prijspeil van 1 januari van het vorige jaar (peildatum). De WOZ-waarde die nu op het gecombineerde aanslag- / WOZ-waardebiljet wordt vermeld, geldt dus uitsluitend voor het desbetreffende belastingjaar. Het is mogelijk dat de marktwaarde van uw pand in de loop van dit tijdvak stijgt of daalt. Dit heeft geen invloed op de WOZ-waarde. Wijzigingen aan het pand zullen in beginsel pas op de waardebeschikking van het volgende jaar tot uitdrukking komen.

a We bepalen de waarde van  woningen

Welke prijs is een koper bereid te betalen op de vrije markt? Wanneer het pand leeg wordt verkocht en onmiddellijk zou kunnen worden gebruikt? Deze prijs noemen we de vrije verkoopwaarde van het pand.  De gemeente stelt deze waarde niet ‘zomaar’ vast. U vindt een onderbouwing van de waarde op uw taxatieverslag. De taxatiedeskundige van de gemeente gaat uit van de marktwaarde op de peildatum (1 januari 2009). Het gaat om het bedrag dat een pand zou kunnen opbrengen wanneer er geen belemmeringen zijn bij de verkoop. Dat betekent: geen erfpacht, hypotheek of een zittende huurder. Huurwoningen worden getaxeerd alsof ze kunnen worden verkocht (alsof het eigen woningen zijn). Per wijk zijn alle panden die verkocht zijn rond de peildatum geanalyseerd. Sommige panden worden gebruikt als referentieobjecten. Dit zijn gebouwen met bruikbare verkoopcijfers, zonder bijzondere waardebepalende omstandigheden. Referentieobjecten zijn representatief voor panden in een bepaalde wijk of in een bepaalde categorie. Met behulp van referentieobjecten worden de overige panden vakkundig gewaardeerd. De waarde van elk pand wordt onderbouwd met drie referentieobjecten.

b We bepalen de waarde van kantoren en bedrijven 

  Bij de waardebepaling voor kantoren en bedrijven gaan we uit van de ‘waarde in het economische verkeer. Om de waarde van een pand te bepalen wordt uitgegaan van de huurprijs per vierkante meter. Deze huurprijs vermenigvuldigen we met de bruto vloeroppervlakte van het pand en met de kapitalisatiefactor. Voor elk kantoor of bedrijf wordt een kapitalisatiefactor bepaald. De taxatiedeskundigen van de gemeente voeren een analyse van de marktgegevens uit. Op grond hiervan bepalen ze de basiswaarden voor de diverse kapitalisatiefactoren. De kapitalisatiefactor is afhankelijk van het type kantoor of bedrijf en het risico dat een investeerder loopt. Zo zijn leegstand, de bouwwijze en het onderhoud van invloed. Heeft een pand een verhoogd risico om leeg te komen staan? Dan wordt de kapitalisatiefactor lager. Ook een hogere onderhoudsgevoeligheid verlaagt de kapitalisatiefactor. Op deze manier vertaalt de kapitalisatiefactor de huurprijs in een waarde.   Huurprijs, oppervlakte en kapitalisatiefactor vindt u terug op het taxatieverslag. Op het taxatieverslag treft u ook adresgegevens, kadastrale aanduiding, indeling, marktgegevens en voorzieningen aan. U kunt overigens van een niet-woning geen taxatieverslag via deze website aanvragen. Uiteraard is het taxatieverslag van een niet-woning wel schriftelijk bij de gemeente op te vragen of telefonisch via telefoonnummer 0164- 277819.

3. Alle belanghebbenden krijgen een waardebeschikking. 

 Het kan voorkomen dat voor één pand aan twee personen de WOZ-waarde wordt verstrekt,aan de eigenaar en aan de gebruiker. Dit heeft te maken met het feit dat zij beide een aanslag krijgen voor de onroerende-zaakbelastingen (OZB). De eigenarenheffing OZB wordt geheven van personen die een onroerende zaak geheel of gedeeltelijk in eigendom hebben. Daaronder vallen ook vruchtgebruikers en erfpachters. Met ingang van 2006 wordt geen gebruikersheffing OZB meer geheven van gebruikers van woningen. Voor de omslag gebouwd van het waterschap, de inkomstenbelasting en de vermogensrendementsheffing zijn alleen de eigenaren belastingplichtig.

4. We registreren alle relevante gegevens, ook die van uw huis of bedrijf.

Eigenaren van woningen kunnen via deze website de geregistreerde gegevens van hun woning raadplegen met ingang van de dagtekening van het waardebeschikkingsbiljet/aanslagbiljet OZB on-line opvragen.